Einen korrekten Mietvertrag für Wohnräume aufsetzen

Unverzichtbare Angaben, Nebenkosten, Kaution, amtliches Formular für den Anfangsmietzins: was ein solider Mietvertrag enthalten muss.

Was hineingehört

Mit dem Mietvertrag wird der Gebrauch der Wohnung gegen Bezahlung eines Mietzinses überlassen (Art. 253 OR). Gesetzlich ist keine Form vorgeschrieben, in der Praxis ist die Schriftform aber unerlässlich: Angaben zu den Parteien, genaue Bezeichnung der Wohnung, Mietbeginn, Dauer (befristet oder unbefristet), Höhe von Mietzins und Nebenkosten, Kaution sowie Verweis auf das Übergabeprotokoll beim Einzug. Ein klarer Mietvertrag beugt den meisten Streitigkeiten vor.

Nebenkosten: genau bezeichnen

Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Unterhalt) sind nur dann zusätzlich zum Mietzins geschuldet, wenn sie im Vertrag genau bezeichnet sind (Art. 257a OR). Andernfalls gelten sie als im Mietzins inbegriffen, und Sie können sie nicht separat in Rechnung stellen. Geben Sie an, ob es sich um Akontozahlungen (mit jährlicher Abrechnung) oder um eine Pauschale handelt und welche Kosten abgedeckt sind.

Die Mietzinskaution

Sie können eine Kaution verlangen, höchstens drei Monatsmietzinse für eine Wohnung (Art. 257e OR). Sie muss bei einer Bank auf einem Sparkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden: Sie darf nicht über Ihr Privatkonto laufen. Sehen Sie die entsprechende Klausel und die Art der Sicherheitsleistung im Mietvertrag vor.

Das amtliche Formular für den Anfangsmietzins

Mehrere Kantone schreiben bei Wohnungsmangel vor, dass der Anfangsmietzins dem Mieter mit dem genehmigten amtlichen Formular mitgeteilt wird, das den Mietzins des Vormieters und den Grund einer allfälligen Erhöhung angibt (Art. 270 Abs. 2 OR). 2026 sind dies: Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich sowie teilweise Neuenburg und Waadt. Der Kanton Wallis verfügt über die gesetzliche Grundlage, um das Formular vorzuschreiben, hat sie aber bisher nicht angewendet: Das Formular ist dort also nicht obligatorisch. Die aktuelle Liste, Kanton für Kanton, führt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Wird das Formular dort weggelassen, wo es obligatorisch ist, ist der Mietzins angreifbar und kann innert 30 Tagen angefochten werden. Unsere Mietvertragsvorlage enthält die nötigen Klauseln und Verweise.