Redigere un contratto di locazione conforme per un'abitazione

Indicazioni indispensabili, spese accessorie, garanzia, modulo ufficiale per la pigione iniziale: che cosa deve contenere un contratto di locazione solido.

Che cosa deve figurarvi

Con il contratto di locazione il locatore concede l'uso dell'abitazione contro il pagamento di una pigione (art. 253 CO). La legge non impone alcuna forma, ma in pratica lo scritto è d'obbligo: identità delle parti, designazione precisa dell'abitazione, data d'inizio, durata (determinata o indeterminata), importo della pigione e delle spese accessorie, garanzia e rinvio al verbale di consegna all'entrata. Un contratto chiaro previene la maggior parte delle controversie.

Le spese accessorie: da designare con precisione

Le spese accessorie (riscaldamento, acqua calda, manutenzione) sono dovute in aggiunta alla pigione soltanto se sono designate con precisione nel contratto (art. 257a CO). In caso contrario, si considerano comprese nella pigione e non potrete fatturarle separatamente. Indicate se si tratta di un acconto (con conteggio annuale) o di un forfait, e quali spese sono coperte.

La garanzia di pigione

Potete esigere una garanzia, limitata a tre mesi di pigione per un'abitazione (art. 257e CO). Deve essere depositata presso una banca, su un conto di risparmio a nome del conduttore: non può transitare dal vostro conto privato. Prevedete la clausola nel contratto e le modalità di costituzione.

Il modulo ufficiale per la pigione iniziale

In periodo di penuria di abitazioni, diversi Cantoni impongono che la pigione iniziale sia notificata al conduttore con il modulo ufficiale approvato, che indica la pigione del conduttore precedente e il motivo di un eventuale aumento (art. 270 cpv. 2 CO); nel 2026: Basilea Città, Berna, Friburgo, Ginevra, Lucerna, Zugo e Zurigo, nonché, parzialmente, Neuchâtel e Vaud. Il Cantone Vallese dispone della base legale per imporlo ma finora non l'ha attivata: il modulo non vi è quindi obbligatorio. L'elenco aggiornato, Cantone per Cantone, è tenuto dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Omettere il modulo dove è obbligatorio rende la pigione vulnerabile: può essere contestata entro 30 giorni. Il nostro modello di contratto di locazione integra le clausole e i rinvii necessari.