Mieter zahlt nicht: Zahlungsaufforderung und Kündigung

Das Verfahren nach Art. 257d OR — Zahlungsfrist von 30 Tagen mit Kündigungsandrohung, amtliches Formular für die Kündigung — für ein fehlerfreies Vorgehen.

Der Zahlungsverzug eröffnet einen schnellen Weg

Ist der Mieter mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Rückstand, müssen Sie nicht bis zum Ablauf des Mietvertrags warten. Art. 257d OR sieht ein beschleunigtes Kündigungsverfahren vor, sofern Sie die Form genau einhalten: Ein Fehler bei der Frist oder beim Formular macht die Kündigung unwirksam, und Sie müssen von vorne beginnen.

Schritt 1: die Zahlungsaufforderung mit Androhung

Richten Sie an den Mieter eine schriftliche Zahlungsaufforderung: Nennen Sie den genauen geschuldeten Betrag, setzen Sie eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen (Wohn- und Geschäftsräume) und drohen Sie ausdrücklich an, den Mietvertrag zu kündigen, falls innert dieser Frist nicht bezahlt wird. Ohne diese ausdrückliche Androhung entfaltet die Zahlungsaufforderung keine Wirkung. Senden Sie sie eingeschrieben.

Schritt 2: die Kündigung

Ist die Frist ohne Zahlung abgelaufen, können Sie mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung muss mit dem amtlichen Formular des Kantons mitgeteilt werden (Art. 266l OR) und, wenn die Wohnung als Familienwohnung dient, jedem Ehegatten separat zugestellt werden (Art. 266n OR) — andernfalls ist sie nichtig.

Danach: Ausweisung und Inkasso

Bleibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Recht in der Wohnung, kann er im gerichtlichen Ausweisungsverfahren ausgewiesen werden. Die Eintreibung der Ausstände folgt einem eigenen Weg (Mahnung, Betreibung). Unsere Zahlungsaufforderung vereint Betrag, Frist und Kündigungsandrohung formgerecht; die Kündigung erfolgt anschliessend mit dem amtlichen kantonalen Formular.