Conduttore che non paga: diffida e disdetta

La procedura dell'art. 257d CO (termine di 30 giorni con comminatoria, modulo ufficiale per la disdetta) per agire senza passi falsi.

La mora apre una via rapida

Quando il conduttore è in ritardo con il pagamento di pigioni o spese accessorie scadute, non siete obbligati ad attendere la scadenza della locazione. L'art. 257d CO apre una procedura di disdetta accelerata, a condizione di rispettarne esattamente la forma: un errore nel termine o nel modulo rende nulla la disdetta e vi costringe a ricominciare da capo.

Fase 1: la diffida con comminatoria

Inviate al conduttore una diffida scritta: indicate l'importo esatto dovuto, fissate un termine di pagamento di almeno 30 giorni (locali d'abitazione e commerciali) e comminate espressamente la disdetta della locazione in caso di mancato pagamento entro tale termine. Senza questa comminatoria esplicita, la diffida non produce i suoi effetti. Inviatela per raccomandata.

Fase 2: la disdetta

Decorso infruttuosamente il termine, potete disdire con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO). La disdetta deve essere notificata con il modulo ufficiale del Cantone (art. 266l CO) e, se si tratta dell'abitazione familiare, comunicata separatamente a ciascun coniuge (art. 266n CO); altrimenti è nulla.

In seguito: sfratto e incasso

Disdetta la locazione, il conduttore che rimane nell'ente locato senza titolo può essere sfrattato mediante la procedura giudiziaria di sfratto. L'incasso degli arretrati segue una via propria (sollecito, esecuzione). La nostra diffida di pagamento riunisce importo, termine e comminatoria di disdetta nelle forme dovute; la disdetta si dà poi con il modulo ufficiale cantonale.