Mangel in der Wohnung: die Behebung durchsetzen

Mängelanzeige, Mietzinsherabsetzung, Hinterlegung: die Hebel des Mieters und die Reihenfolge, in der Sie sie einsetzen.

Schriftlich und ohne Verzug melden

Sobald ein Mangel auftritt (Heizungsausfall, eindringende Feuchtigkeit, Schimmel), melden Sie ihn dem Vermieter schriftlich, beschreiben das Problem und setzen eine angemessene Frist zur Behebung (Art. 259a OR). Die datierte schriftliche Meldung ist der Ausgangspunkt Ihrer Rechte und beweist, dass der Vermieter Bescheid wusste. Der kleine, laufende Unterhalt bleibt allerdings Ihre Sache (Art. 259 OR) — eine Dichtung, eine Glühbirne, das Entkalken.

Ihre Rechte je nach Schwere des Mangels

Ein Mangel, der den Gebrauch beeinträchtigt, gibt Anspruch auf eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses, solange er andauert (Art. 259d OR) — ein ausgefallener Heizkessel im Winter, ein unbenutzbares Zimmer. Hinzu kommen je nach Fall die Beseitigung des Mangels, Schadenersatz und bei einem schweren Mangel die Kündigung. Ein leichter Mangel berechtigt nicht dazu, den Mietzins zurückzuhalten: Er verlangt eine Reparatur, keine unverhältnismässige Herabsetzung.

Das schwere Geschütz: die Hinterlegung

Bleibt der Vermieter untätig, können Sie die künftigen Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen (Art. 259g OR). Kündigen Sie dies zuerst schriftlich an, mit einer Frist. Der gültig hinterlegte Mietzins gilt als bezahlt — das zwingt den Vermieter zum Handeln. Achtung, Verwirkungsfrist: Sie müssen innert 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses die Schlichtungsbehörde anrufen, sonst fallen die Beträge dem Vermieter zu.

Was Sie nicht tun sollten

Kürzen Sie den Mietzins nicht eigenmächtig, ohne Meldung und ohne Grundlage: Sie riskieren den Zahlungsverzug und eine Kündigung. Geben Sie keine grösseren Arbeiten ohne vorgängige Inverzugsetzung in Auftrag. Die Abstufung — schriftliche Meldung, Frist, dann Herabsetzung oder Hinterlegung — macht Ihre Position stark. Unsere Mängelanzeige setzt den ersten Schritt formgerecht um.